Kort svar: I de flesta bostadsrättsföreningar äger föreningen de yttre delarna av fönstret (karm, båge, yttre glas) medan lägenhetsinnehavaren ansvarar för de inre ytorna (målning, inre glas, persienner, tätningslister). Det innebär att ett byte av hela fönstret normalt är föreningens ansvar och bekostas av BRF:en — men du som medlem kan inte bara byta på egen hand. Allt börjar med att läsa stadgarna och prata med styrelsen.
Att byta fönster i en bostadsrätt är inte samma sak som att byta fönster i en villa. I villan bestämmer du själv och skriver själv på offerten. I en BRF är fönstren en del av föreningens gemensamma fastighet — även om de sitter inne i din lägenhet. Här är hur det faktiskt funkar 2026, vem som betalar vad, och hur du på bästa sätt driver igenom ett byte.
Nyckelfakta
- Föreningen äger: yttre karm, yttre båge, yttre glas, fasadens täthet
- Lägenhetsinnehavaren äger: invändig målning, inre glas, persienner, tätningslister invändigt (enligt de flesta stadgar)
- Standard för stadgar: HSB, Riksbyggen och Bostadsrätterna har mallstadgar — de flesta BRF följer dem men vissa har egna skrivningar
- ROT-avdrag i BRF: gäller normalt INTE föreningens fönsterbyte, men kan gälla din egen andel om du bekostar uppgradering privat
- Typiskt projekt: styrelsen upphandlar hela trappuppgången eller hela fastigheten samtidigt — inte ett fönster i taget
- Handläggningstid: från initiativ till klart byte är ofta 6–18 månader i en BRF
Vem äger fönstren i en bostadsrätt?
Det här är startpunkten för allt. Svaret hittar du i föreningens stadgar under "gränsdragning" eller "underhållsansvar". I de flesta bostadsrättsföreningar gäller den så kallade yttre/inre-principen:
- Föreningen ansvarar för: själva fönsterenheten, karm, båge, ytterglas, och att fasaden är tät runt fönstret
- Medlemmen ansvarar för: målning på insidan, inre glas i kopplade fönster, persienner, gardinstänger, tätningslister på insidan
Det betyder i praktiken att om ett fönster är trasigt, otätt, ruttet eller på annat sätt uttjänt — då är det BRF:en som ska bekosta bytet, inte du. Men det betyder också att du inte kan ringa oss och beställa ett byte utan föreningens godkännande. Fönstret är helt enkelt inte ditt att byta.
Det finns undantag. Vissa äldre föreningar har skrivit om stadgarna så att medlemmen ansvarar för hela fönstret. Läs alltid din BRF:s stadgar innan du agerar — eller be styrelsen om en kopia.
När betalar föreningen och när betalar du?
Den enklaste tumregeln är: underhåll och utbyte av befintligt fönster = föreningen. Uppgradering eller estetisk ändring = du.
Föreningen bekostar normalt:
- Byte av uttjänta, otäta eller trasiga fönster
- Byte i samband med fasadrenovering eller energiprojekt
- Åtgärder som krävs av försäkring, myndighet eller besiktning
Du bekostar normalt:
- Invändig ommålning
- Uppgradering till bättre glas än föreningen har bestämt (om styrelsen tillåter)
- Byte av persienner, gardiner, invändiga tätningar
Det är här det blir krångligt: om hela föreningen byter fönster gemensamt och du vill ha treglas med bättre U-värde än standarden — då får du ofta betala mellanskillnaden själv. Det kallas för tillval och ska regleras skriftligt med styrelsen innan arbetet börjar.
Hur initierar man ett fönsterbyte i BRF?
Om du tycker fönstren i din lägenhet eller hela föreningen börjar bli dåliga — gör så här:
- Dokumentera problemet. Drag, kondens mellan glasen, rötskador, svårt att stänga, dåligt ljud. Foton och mätningar (termometer, luftflöde) gör ärendet konkret.
- Kontakta styrelsen skriftligt. Mejl eller brev. Beskriv problemet, foton som bilaga, be om att ärendet tas upp på nästa styrelsemöte.
- Begär besiktning. Be föreningen anlita en oberoende besiktningsman eller fönsterspecialist som gör en statusrapport.
- Motion till årsstämman. Om styrelsen inte agerar kan du skriva en motion till stämman där medlemmarna röstar om att ett projekt ska dras igång.
- Upphandling. När beslutet är fattat tar styrelsen in offerter från flera leverantörer. Här kommer vi ofta in.
- Projektering och montage. 6–18 månader senare är fönstren bytta.
Snabbaste vägen är nästan alltid att börja med en dialog med styrelsen och erbjuda sig att hjälpa till med underlag. Styrelseledamöter är vanligtvis volontärer som inte har tid att driva stora projekt själva.
Vad ska föreningen diskutera med styrelsen?
När styrelsen väl står redo att agera är det här frågorna vi får från BRF:er vi jobbar med:
- Hela fastigheten eller etappvis? Ekonomin blir bättre vid stora beställningar, men en liten förening kanske behöver dela upp projektet över 2–3 år.
- Vilken kvalitetsnivå? Treglas med låg U-värde är standard 2026, men materialval (trä/aluminium, helträ, PVC) påverkar både pris och utseende.
- Enhetlig fasad eller tillval tillåtet? De flesta föreningar vill ha samma fönsterutseende mot fasaden — det är ofta reglerat i stadgarna.
- Tillträde och boendestörning. Hur hanteras att boende måste släppa in montörer? Många föreningar har en schemaläggning där varje lägenhet får ett tidsfönster på 1–2 dagar.
- Finansiering. Betalas det ur underhållsfonden, via avgiftshöjning eller via ett föreningslån? Detta bör redovisas tydligt för medlemmarna innan beslut fattas.
Vi på MG Alpha tar normalt fram ett komplett upphandlingsunderlag åt styrelsen kostnadsfritt när ni är i utvärderingsfasen. Se vår BRF-sida för mer om hur vi jobbar med föreningar.
ROT-avdrag i en bostadsrättsförening — det här gäller
Det här är den del där många blir förvirrade, och där fel kan kosta pengar.
När BRF:en är beställare och betalar: ROT-avdrag gäller inte. Föreningen är en juridisk person och får inte göra ROT.
När medlemmen är beställare och betalar själv: ROT-avdrag gäller — men bara för arbete på den del av bostaden som medlemmen äger enligt stadgarna. Eftersom fönstren i de flesta BRF tillhör föreningen är det i praktiken sällan möjligt att få ROT på ett fönsterbyte i bostadsrätt.
När medlemmen betalar tillval vid ett föreningsprojekt: Oftast gäller ROT inte heller här, eftersom det är BRF:en som är huvudbeställare. Rådgör alltid med revisor eller Skatteverket innan.
Det är därför fönsterbyten i BRF nästan alltid finansieras via föreningens underhållsfond, avgiftsökning eller föreningslån — aldrig via ROT.
Vem skriver avtalet — du eller BRF?
Det här är löst hopkopplat med frågan om vem som betalar, men det är värt att särskilja. Beställaren är den som skriver under avtalet och står risken. I ett BRF-projekt är det så gott som alltid styrelsen som beställer i föreningens namn.
Om du som enskild medlem kontaktar oss för att byta dina fönster utan styrelsens godkännande kommer vi att:
- Fråga efter dina stadgar
- Be om skriftligt medgivande från styrelsen
- Avråda dig om fönstret inte är ditt att byta
Det är för ditt eget skydd. Byter du utan godkännande kan styrelsen kräva att du återställer — på egen bekostnad.
Så skiljer sig BRF-projekt från villaprojekt
| Fråga | Villa | BRF | |---|---|---| | Beställare | Husägaren | Föreningen (styrelsen) | | Beslutstid | 1–4 veckor | 6–18 månader | | ROT-avdrag | Ja, 50 % av arbetet 2026 | Normalt nej | | Antal fönster | 10–15 | 20–500+ | | Logistik | Enkel | Tillträdesplan för alla lägenheter | | Estetik | Fritt val | Enhetligt mot fasad |
Skillnaden betyder också att en bra BRF-leverantör inte är samma sak som en bra villa-leverantör. Vi har erfarenhet av båda, men projektledningen för en förening är en helt egen disciplin.
Vanliga frågor
Kan jag byta ett enskilt fönster i min lägenhet på egen hand? Nästan aldrig. Även om du betalar själv tillhör fönstret föreningen och måste matcha fasadens utseende. Fråga alltid styrelsen först.
Vem betalar om fönstret är trasigt? Föreningen, förutsatt att skadan inte beror på vårdslöshet från din sida. Är fönstret trasigt för att barnen kastat en boll inifrån är det ditt försäkringsärende.
Får styrelsen tvinga mig att släppa in montörer? Ja, vid planerat underhåll som föreningsstämman godkänt. Du måste få skäligt varsel (minst 14 dagar är brukligt).
Hur lång tid tar ett typiskt BRF-projekt? Från första styrelsebeslut till färdigt montage: 6–18 månader. Själva montagefasen för en medelstor förening brukar ta 4–12 veckor.
Behöver BRF bygglov för fönsterbyte? Om fönstren byts storlek mot storlek i samma utseende krävs normalt inte bygglov, utom på kulturhistoriskt värdefulla fastigheter. Styrelsen bör alltid kolla med stadsbyggnadskontoret om ni är osäkra.
Hur påverkar ett fönsterbyte medlemsavgiften? I de flesta fall höjs avgiften tillfälligt eller permanent för att täcka finansieringen. Ett bra projekt sänker samtidigt energikostnaden, så nettot blir ofta mindre än man tror.
Så tar ni nästa steg
Är du medlem i en BRF som börjar diskutera fönsterbyte — hjälp styrelsen att komma igång. Är du styrelseledamot — be oss komma ut och göra en kostnadsfri förbesiktning med underlag du kan ta till stämman. Vi har gjort det många gånger i Stockholms innerstad, Bromma, Solna och på Lidingö.
Läs mer om hur vi jobbar med bostadsrättsföreningar, eller boka ett kostnadsfritt möte direkt. Vill du veta mer om oss och vår erfarenhet, besök vår om-oss-sida.
Den här artikeln är skriven av Carlos Janeh, fönstermontör och grundare av MG Alpha. Vi har hjälpt över 40 bostadsrättsföreningar i Stockholmsregionen genom fönsterbyten, från mindre gårdsfastigheter till större projekt med flera hundra enheter.