Fönsterbyte i BRF: styrelsens guide steg för steg

Kort svar: Ett fönsterbyte i en bostadsrättsförening börjar i stadgarna, som avgör vilka delar av fönstren föreningen ansvarar för och om stämman måste besluta. Sedan följer besiktning, ett förfrågningsunderlag som alla leverantörer räknar på, jämförelse av offerterna, beslut, bygglov om utseendet ändras på en fasad mot allmän plats inom detaljplan eller huset har utökad lovplikt, montage och en slutbesiktning som startar garantitiden. Själva montaget är den kortaste delen. Hos oss tar en lägenhet normalt en arbetsdag, och en förening med 20 lägenheter är klar på 2–4 veckor.

Den här guiden är skriven för er i styrelsen. Är du medlem och vill veta vem som betalar för just dina fönster, läs vår guide om fönsterbyte i bostadsrätt.

Nyckelfakta

• Bostadsrättslagen lägger lägenhetens skick på medlemmen “om inte något annat bestämts i stadgarna”. Era stadgar avgör alltså var gränsen går för fönstren.
• Ett fönsterbyte räknas normalt som underhåll. Lagen kräver då inget stämmobeslut, men stadgarna kan göra det.
• Ansvarar medlemmarna för glas, beslag eller tätningslister, som i HSB:s normalstadgar, behövs ett stämmobeslut eller en stadgeändring innan föreningen byter dem.
• Efter ändringen i plan- och bygglagen genom lag 2025:974 kräver ett fönsterbyte som ändrar utseendet på ett flerbostadshus bygglov bara om ändringen sker på en fasad mot allmän plats inom detaljplan, eller om huset har utökad lovplikt. Ett byte till samma utseende är underhåll.
• Fönsterbyte i en bostadsrätt ger inget rotavdrag, varken när föreningen eller medlemmen betalar.
• AB 04 och ABT 06 gäller fortfarande. Enligt Föreningen BKK kommer ersättarna tidigast under senare delen av 2027.
• Garantitiden börjar när slutbesiktningen godkänns. Enligt ABT 06 har föreningen fem års garanti och entreprenören tio års ansvar.

Hur ser tidsplanen ut för ett fönsterbyte i en BRF?

Vem ansvarar för fönstren i en BRF?

Bostadsrättslagen 7 kap. 12 § säger att bostadsrättshavaren “skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna”. Föreningen svarar för det som inte ligger på medlemmen. Var gränsen går för fönstren står därför i era stadgar.

Stadgemallarna skiljer sig åt. Enligt Bostadsrätterna lägger deras mall “själva dörren, fönster och bågar” på föreningen och det som hör till fönstret på medlemmen, som också målar insidan. HSB:s normalstadgar från 2023 är mer detaljerade. Där ansvarar medlemmen för “Glas i fönster och dörrar samt spröjs på fönster och isolerglaskassett”, för beslag, handtag, gångjärn och tätningslister och för målning, utom de delar av fönstret som syns utifrån. Står ingenting om fönster i stadgarna ligger ansvaret enligt Bostadsrätterna närmast på föreningen.

När hela fönstret byts byter föreningen också delar som medlemmen kan ha ansvaret för, i HSB:s stadgar till exempel glaset och beslagen.

Behöver fönsterbytet beslutas på stämman?

Inte alltid. Bostadsrättslagen 9 kap. 15 § kräver, om stadgarna inte säger något annat, stämmobeslut för “väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark”. Bostadsrätterna skriver att det omfattar ny-, till- och ombyggnad, “men som regel inte underhålls- eller renoveringsåtgärder”. Ett byte där nya fönster sätts i samma öppningar är underhåll, och då kan styrelsen besluta.

Stämman behövs i två fall:

1. Stadgarna kräver det. Läs paragraferna om underhåll och om styrelsens befogenheter först.
2. Medlemmarna ansvarar för delar av fönstret. HSB:s normalstadgar § 34 låter föreningen byta sådant som medlemmen ansvarar för, men “Ett sådant beslut ska fattas av föreningsstämma” och får bara gälla åtgärder i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad. Saknar era stadgar en sådan paragraf om gemensam upprustning behöver de ändras, vilket enligt Bostadsrätterna görs på två stämmor om inte alla är eniga på den första.

Hyresnämnden behöver inte heller godkänna ett fönsterbyte där de nya fönstren har samma karmmått. I rättsfallet RH 2017:55 hade en förening bytt ett vänsterhängt köksfönster mot ett högerhängt som i öppet läge hamnade mot fläkt och skåp, och hyresnämnden godkände bytet på villkor att föreningen satte tillbaka ett vänsterhängt fönster. Svea hovrätt ändrade beslutet och avslog föreningens talan. Bytet hade inte samband med en om- eller tillbyggnad, så det var inget beslut som hyresnämnden kunde godkänna. Därmed föll också villkoret. Skriv in hängning och öppningssätt för varje lägenhet i förfrågningsunderlaget, så att ingen får ett fönster som slår upp åt fel håll.

Vill styrelsen ändå förankra beslutet på stämman får ni efter vår kostnadsfria besiktning ett underlag att presentera där.

Hur finansierar föreningen ett fönsterbyte?

Fönster bekostas normalt via underhållsplanen. Bostadsrättslagen kräver att stadgarna anger “grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus”, och en ny ekonomisk plan ska innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren.

Räcker inte kassan listar Bostadsrätterna alternativen i tur och ordning: egna medel, ett nytt lån och, som sista utväg, kapitaltillskott från medlemmarna. Ett kapitaltillskott genom höjda insatser kräver att alla bostadsrättshavare går med på beslutet, eller två tredjedelar av de röstande på stämman och därefter hyresnämndens godkännande.

Priserna vi anger på sajten gäller enskilda hem: 8 000–18 000 kr per monterat standardfönster inklusive material, och 45 000–90 000 kr för en lägenhet med 4–6 fönster. En förening får i stället en offert med pris per lägenhet efter besiktningen. Rotavdraget minskar inte summan i en bostadsrätt.

Vad ska besiktningen visa?

Besiktningen är grunden för förfrågningsunderlaget och ska ge svar på:

• antal fönster och balkongdörrar per lägenhet, med mått, öppningssätt och hängning
• skicket på karmar och smygar, och om det finns fukt eller röta
• fasadmaterial och hur fönsterbleck och plåt ansluter
• om huset är kulturhistoriskt klassat eller har fasader mot gata, vilket styr bygglovsfrågan
• hur montörerna kommer åt: trapphus, hiss, lastzon och parkering

Vi börjar med en kostnadsfri besiktning där vi kartlägger förutsättningarna. Vi mäter upp, tittar på karmarnas skick och kontrollerar om det finns fukt eller rötskador i smygen.

Vad ska stå i förfrågningsunderlaget?

Underlaget är det alla leverantörer räknar på. Det som inte är bestämt i underlaget räknar varje leverantör på sitt eget sätt, och då går offerterna inte att jämföra.

• Fönsterförteckning per lägenhet: mått, typ, öppningssätt och hängning.
• Utseende: material, kulör ute och inne, spröjs och indelning. Samma utseende som i dag håller bytet utanför bygglovsplikten.
• Energikrav: ett U-värde för hela fönstret i W/m²K, så att alla anger samma mått.
• Montage: att fönstren monteras enligt tillverkarens monteringsanvisning, med drevning, tätning och fönsterbleck. Vad det innebär går vi igenom i vår guide om fönstermontage.
• Vad som ingår: demontering, bortforsling, fönsterbleck, invändiga foder och lister, städning. Skriv också vad som inte ingår, till exempel målning och puts.
• Etapper: hela huset på en gång, trapphus för trapphus eller etappvis över flera år.
• Avtal och ÄTA: vilket standardavtal som gäller, och hur ÄTA-arbeten (ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten) prissätts och godkänns.
• Garanti, besiktning och betalplan.

Om avtalet skriver Bostadsrätterna: “I särklass vanligast och oftast lämpligast för bostadsrättsföreningar är standardbestämmelserna ABT 06”. De varnar också för avvikelser, och ett vanligt exempel är “att garantin blir kortare än ABT 06 föreskriver”. Läs avvikelserna innan ni skriver på. AB 04 och ABT 06 håller på att ersättas, men enligt Föreningen BKK kommer de nya avtalen “tidigast under senare delen av 2027”. Ett avtal som skrivs i dag bygger alltså på de nuvarande.

Dolda skador som röta syns först när de gamla fönstren är ute. Bestäm i förväg hur sådant hanteras. Hos oss gäller att vi visar skadan innan vi gör något, och att tillägget godkänns skriftligt först.

Hur jämför ni offerterna?

Lägg offerterna bredvid varandra och gå igenom samma punkter för alla:

Hur hittar ni rätt leverantör i Stockholm?

Be om referenser från föreningar av liknande storlek och fråga vem som faktiskt står i lägenheterna. I innerstaden spelar logistiken roll: lastzoner, smala trapphus och portvakter. Många innerstadshus är blå- eller grönklassade av Stadsmuseet, och då behöver nya fönster normalt matcha originalens spröjsdelning, material och profil.

Hos Svenska Fönster räknas garantitiden från slutbesiktningen när fönstren levereras till ett projekt där slutbesiktning görs. Annars räknas den från leveransdagen.

Hos oss har styrelsen direkt kontakt med samma team genom hela projektet. Vi har egna montörer och är fullt försäkrade med ansvarsförsäkring. Vi bokar p-förbud och lastzoner där det behövs och samordnar med portvakt eller fastighetsskötare. Är huset blått eller grönt på Stadsmuseets karta, eller behövs bygglov av annat skäl, hjälper vi er genom bygglovsprocessen. Mer om hur vi arbetar med föreningar finns på sidan om fönsterbyte i BRF.

Behövs bygglov för fönsterbyte i en BRF?

Bara i vissa fall. Plan- och bygglagen ändrades genom lag 2025:974, och enligt Boverket gäller nu att en fasadändring inom detaljplan kräver bygglov när den görs på en annan byggnad än ett en- eller tvåbostadshus och sker på en fasad eller ett tak som vetter mot allmän plats. “Samtliga tre förutsättningar ovan måste vara uppfyllda för att åtgärden ska kräva lov.” Allmän plats är till exempel en gata, ett torg eller en park.

Ett byte till fönster med samma utseende är underhåll, alltså en åtgärd för att “bibehålla eller återställa” byggnadens utseende. Ändrar ni indelning, material, kulör eller profil kan det påverka husets yttre karaktärsdrag, och då kan det vara en fasadändring. För särskilt värdefulla byggnader gäller utökad lovplikt, och en detaljplan kan kräva bygglov i fler fall. Kommunens möjlighet att ändra lovplikten i nya detaljplaner minskade 1 december 2025, men bestämmelser om utökad lovplikt i äldre planer gäller fortfarande. Fråga stadsbyggnadskontoret om ni är osäkra.

Krävs bygglov ska kommunen besluta inom 10 veckor. Tiden får förlängas en gång med högst 10 veckor.

Får medlemmarna rotavdrag för fönsterbytet?

Nej. I en bostadsrätt ger Skatteverket rotavdrag för arbete inne i bostaden som medlemmen ansvarar för enligt stadgarna, till exempel att “arbeta på insidan av befintliga fönster”. Inget avdrag ges för att “byta fönster och gångjärn i fönster, arbeta mellan eller på utsidan av befintliga fönster”. Föreningen kan inte heller få avdraget. Skatteverket kräver att den som får rotavdrag äger bostaden, och “Du, eller dina föräldrar, måste även helt eller delvis bo i bostaden där arbetet utförs.”

Hur informerar ni de boende?

Bostadsrättslagen 7 kap. 13 § ger föreningen rätt att komma in i lägenheten för att utföra arbete som föreningen svarar för. Samma paragraf säger att föreningen ska se till att bostadsrättshavaren “inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt”.

Ett informationsbrev före start ska tala om vilken dag montörerna kommer till varje lägenhet och vilka rum de behöver komma åt. Hos oss tar ett fönsterbyte normalt en dag per lägenhet. Vi skyddar golv och möbler, monterar, isolerar, listar och städar samma dag, och de gamla fönstren forslas bort samma dag de rivs ut. Vi planerar alltid så att ingen lägenhet står öppen över natten.

Vad händer vid slutbesiktningen och under garantitiden?

När entreprenaden är färdig ska den slutbesiktigas. Enligt Bostadsrätterna gäller:

• “I och med godkännandet inleds garantitiden.”
• Vanligtvis är det föreningen som utser och betalar besiktningsmannen.
• Fel som gick att upptäcka men missades vid slutbesiktningen kan bara reklameras inom sex månader. För väsentliga fel gäller arton månader.
• Enligt ABT 06 har föreningen fem års garanti, då entreprenören ansvarar för alla fel som föreningen eller medlemmarna inte orsakat. Under de följande fem åren gäller ansvaret bara väsentliga fel som beror på vårdslöshet, och då är det föreningen som ska bevisa det.
• Fel ska åtgärdas senast inom två månader från skriftlig reklamation.
• En garantibesiktning görs vanligtvis före utgången av år två, och ofta även år fem.

Vi lämnar 12 års garanti på allt arbete vi utför. På själva fönstren gäller tillverkarens materialgaranti. Blir det ett garantiärende är det samma team som utförde jobbet som kommer tillbaka.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar ett fönsterbyte i en BRF? Montaget tar hos oss 1–2 lägenheter per dag, och en förening med 20 lägenheter är normalt klar på 2–4 veckor. Före montaget kommer besiktning, upphandling, beslut, eventuellt bygglov och tillverkarens leveranstid.

Kan vi byta fönster etappvis? Ja. Vi gör hela fastigheten på en gång, trapphus för trapphus, fasad för fasad eller etappvis över flera år.

Kan styrelsen besluta själv? Om bytet är underhåll och stadgarna inte kräver stämmobeslut, ja. Ansvarar medlemmarna för delar av fönstren enligt stadgarna behövs ett stämmobeslut.

Måste de boende vara hemma? Nej, men montörerna behöver komma in i de rum där fönstren sitter. Många lämnar nyckel eller en kod, och upplägget stäms av innan arbetet börjar.

Vilket avtal ska vi skriva? Bostadsrätterna bedömer ABT 06 som det vanligaste och oftast lämpligaste för bostadsrättsföreningar. Läs avvikelserna, särskilt de som gäller garantitiden.

Boka en kostnadsfri besiktning

Vi börjar med en kostnadsfri besiktning av fastigheten och tar fram ett underlag som styrelsen kan presentera på stämman. Därefter får ni en offert per lägenhet, och samma team följer projektet från besiktning till slutgenomgång.

Boka besiktning här. Vill ni veta mer om oss innan, läs om MG Alpha.